家を売る流れを8ステップで解説｜大津市で失敗しない売却の進め方
家を売る流れは、①相場を調べる→②査定を依頼する→③媒介契約→④売り出し→⑤内覧対応→⑥売買契約→⑦決済・引き渡し→⑧確定申告、という8つのステップで進みます。
本記事では、大津市で家を売却する際の各ステップの進め方や、準備しておきたい書類、注意点までまとめて解説します。
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目次
家を売る方法は主に3つ
家を売る方法には、主に「仲介」「買取」「個人間売買」の3つがあります。それぞれ売却価格や現金化までの期間、手間の大きさが異なるため、特徴を理解したうえで自分に合った方法を選ぶことが大切です。
不動産会社に買主を探してもらう「仲介」
仲介とは、不動産会社に買主を探してもらい、一般の購入希望者と売買契約を結ぶ、もっとも一般的な家の売却方法です。
不動産ポータルサイトへの掲載やチラシ配布など、不動産会社が行う販売活動を通じて幅広い購入希望者にアプローチできるため、市場価格に近い金額での売却を目指しやすいという特徴があります。
一方で、買主が見つかるまでの期間は物件の条件や売り出し価格によって変動し、内覧対応など売主側の協力も必要です。
また、売買契約が成立した際には、不動産会社へ仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料には法律で上限額が定められており、売却価格に応じて金額が変わります。
不動産会社に直接売る「買取」
買取とは、一般の購入希望者を探すのではなく、不動産会社が直接買主となって家を買い取る売却方法です。購入希望者を探すための販売活動や内覧対応が不要なため、仲介に比べて短期間で現金化しやすい特徴があります。
売却時期を早めたい場合や、荷物が残ったままの家、老朽化した空き家などをそのまま売却したい場合にも選ばれやすい方法です。
ただし、不動産会社は買い取った物件を再販するためのコストやリスクを考慮して価格を設定するため、仲介で売却する場合と比べると、売却価格は低くなる傾向があります。価格よりもスピードや手間の少なさを優先したい場合に適した方法といえます。
買主と直接取引する「個人間売買」
個人間売買とは、不動産会社を介さず、売主と買主が直接取引を行う売却方法です。親族や知人との間で家を売買するケースなど、あらかじめ買主が決まっている場合に選ばれることがあります。
仲介手数料がかからない点はメリットですが、売買契約書の作成や登記手続きなど、専門的な知識が必要になる場面が多い点には注意が必要です。
契約内容に不備があると、後々のトラブルにつながる可能性もあります。個人間売買を検討する場合は、司法書士や弁護士などの専門家に相談しながら進めることで、契約や登記に関するトラブルを防ぎやすくなります。
家を売る流れを8ステップで解説
家を売る流れは、大きく分けて8つのステップで進みます。相場を調べて査定を依頼するところから、媒介契約、販売活動、内覧対応、売買契約、決済・引き渡し、そして確定申告まで、ここでは各ステップで具体的に何を行うのかを順番に解説します。
STEP1〜2｜売却相場を調べて不動産会社へ査定を依頼する
まずは、周辺で売り出されている中古戸建てやマンションの価格、不動産情報ライブラリなどで公開されている実際の取引価格を確認し、売却相場をつかみます。あわせて住宅ローンの残債も確認しておくと、売却価格の目安を把握しやすくなるのでおすすめです。
相場感がつかめたら、不動産会社へ査定を依頼します。査定には、周辺の取引事例などから価格を算出する「机上査定」と、実際に物件を確認したうえで価格を出す「訪問査定」があり、より正確な価格を知りたい場合は訪問査定が向いているでしょう。
査定額の高さだけでなく、なぜその価格になるのかという根拠まで確認できる会社を選ぶことが、複数社を比較するうえでのポイントです。
STEP3〜4｜媒介契約を結び、売り出し価格を決めて販売を始める
査定結果をもとに依頼先を決めたら、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、複数社に依頼できるか、自分で買主を見つけられるかなど、契約の自由度や不動産会社からの報告頻度が異なります。
それぞれのメリット・デメリットを比較したうえで、自分の状況に合った契約方法を選ぶことが大切です。
契約後は、査定価格・希望価格・市場相場のバランスを踏まえて売り出し価格を決定し、不動産ポータルサイトやチラシ、自社顧客への紹介などを通じて販売活動を開始します。
なお、売り出し価格を相場より高く設定しすぎると、売却までの期間が長引きやすくなる点にも注意が必要です。
STEP5｜購入希望者の内覧に対応する
販売活動を始めると、購入希望者からの内覧依頼が入るようになります。内覧の前には、室内を清掃・整理整頓し、玄関や水回りなど第一印象を左右する場所を重点的に整えましょう。
明るさや換気にも配慮すると、より好印象を持ってもらいやすくなります。内覧希望日時は、購入希望者の都合に合わせて柔軟に調整することが望ましいです。
また、内覧時には物件の魅力を伝えるだけでなく、把握している不具合など、買主に伝えるべき情報も正確に説明することが欠かせません。こうした情報を隠さずに伝えることが、契約後のトラブルを防ぐことにもつながります。
STEP6〜7｜売買契約を結び、決済・引渡しを行う
購入希望者から購入申込みを受けたら、売却価格や引渡し日などの条件を調整します。条件がまとまったら、重要事項説明を経て売買契約を締結し、買主から手付金を受け取ります。契約時には、契約不適合責任など契約内容の詳細もあわせて確認しておきましょう。
契約後、買主の住宅ローン審査などを経て決済日を迎えると、残代金を受け取ります。住宅ローンが残っている場合は、このタイミングで完済し、抵当権の抹消手続きを行います。
あわせて所有権移転登記を行い、鍵や関係書類を買主へ渡して物件を引き渡せば、売買契約から引渡しまでの一連の流れは完了です。
STEP8｜売却後に必要に応じて確定申告を行う
家を売却して譲渡所得が発生した場合は、翌年に確定申告を行う必要があります。譲渡所得は、売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いて計算します。
売却する家がマイホームであった場合は、要件を満たせば「居住用財産の3,000万円特別控除」など、税負担を軽減できる特例を利用できる場合も少なくありません。
特例を利用して税額が0円になる場合であっても、適用を受けるためには確定申告が必要になるケースがある点には注意が必要です。「家を引き渡したら売却は終わり」と考えず、翌年の税務手続きまで見据えて準備を進めておきましょう。
家を売る前に準備しておきたいこと
家をスムーズに売却するためには、事前の準備が欠かせません。ここでは、売却活動を始める前に確認しておきたい住宅ローンの残債、名義や登記の状況、必要書類について解説します。
住宅ローンの残債を確認する
家を売る前に、金融機関へ問い合わせて住宅ローンの残高を確認しておきましょう。想定される売却価格で住宅ローンを完済できるかどうかは、その後の資金計画にも大きく関わります。
売却価格がローン残債を下回る「オーバーローン」の状態になる場合は、自己資金の準備や、住み替えローンの利用など、事前の対応を検討しておくことが重要です。
金融機関によっては相談に応じてもらえる場合もあるため、早めに現状を伝えておくと、その後の手続きをスムーズに進めやすくなります。
家の名義や登記内容を確認する
売却する家の所有者と、登記簿上の名義人が一致しているかを確認しておきましょう。共有名義になっている場合は、売却にあたって共有者全員の合意が必要になります。
相続した家を売却する場合は、名義が被相続人のままになっていないか、相続登記が済んでいるかを必ず確認する必要があります。
相続登記が完了していないと、そのままでは売却手続きを進められないケースもあるため、早めに司法書士などへ相談し、必要な手続きを済ませておくことが望ましいです。
売却に必要な書類を準備する
家を売却する際には、いくつかの書類をあらかじめ準備しておく必要があります。主な書類は次のとおりです。
・登記識別情報・登記済権利証
・本人確認書類
・固定資産税納税通知書
・建築確認済証・検査済証
・間取り図・測量図
・マンションの場合は管理規約など
必要な書類は、物件の種別や売却状況によって異なるため、事前に不動産会社へ確認しておくと安心です。書類がすぐに見つからない場合でも、再発行できるものもあるため、まずは不動産会社へ相談してみましょう。
家を売るまでの期間と必要な費用・税金
家を売る際は、売却が完了するまでの期間の目安や、途中でかかる費用・税金についても把握しておくと、資金計画を立てやすくなります。ここでは、期間の目安と主な費用・税金について解説します。
査定から売買契約・引渡しまでの期間
家の売却にかかる期間は、①査定から媒介契約までの期間、②売り出し開始から購入希望者が見つかるまでの期間、③内覧・条件交渉を経て売買契約に至るまでの期間、④契約から残代金決済・引渡しまでの期間の合計で構成されます。
売却にかかる期間は物件の条件や売り出し価格、市場の状況によって大きく変わるため、一概に「〇か月で売れる」と言い切ることはできません。余裕を持ったスケジュールを組んだうえで、不動産会社と相談しながら販売活動を進めることが大切です。
不動産会社へ支払う仲介手数料
仲介で家の売却が成立した場合、不動産会社へ仲介手数料を支払います。仲介手数料には宅地建物取引業法により上限額が定められており、売買価格が400万円を超える場合は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」という速算式で計算することが可能です。
また、2024年7月1日以降は、売買価格が800万円以下の「低廉な空家等」については、上限額が30万円（税抜）まで引き上げられています。
| 売買価格 | 仲介手数料の上限（税抜） |
| 500万円 | 特例により最大30万円 |
| 1,000万円 | 36万円 |
| 2,000万円 | 66万円 |
| 3,000万円 | 96万円 |
仲介手数料の上限は法律で決まっているため、事前に金額の目安を把握したうえで資金計画に組み込んでおくことが大切です。
出典：国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」
印紙税や登記などにかかる費用
不動産の売買契約書を作成する際には、契約金額に応じた印紙税がかかります。土地・建物の譲渡に関する契約書については、令和9年3月31日までの間、税額が軽減されています。
| 契約金額 | 印紙税額（軽減後） |
| 500万円超1,000万円以下 | 5千円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 3万円 |
このほか、住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消登記や、それを依頼する司法書士への報酬も必要になります。
物件の状況によっては、確定測量費用や解体費用、引越し費用などが別途発生する場合もあるため、印紙税や登記費用以外にどのような費用がかかりそうか、早めに不動産会社へ確認しておくと安心です。
出典：国税庁 No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置
売却益が出た場合にかかる譲渡所得税
家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、その利益に対して所得税・住民税が課税されます。譲渡所得は、売却価格そのものではなく、売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いた金額をもとに計算される点に注意が必要です。
税率は所有期間によって異なり、所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」は20.315％、5年以下の「短期譲渡所得」は39.63％と、約2倍の差があります。
所有期間は、実際に所有していた年数ではなく、売却した年の1月1日時点で判定される点にも留意しておきましょう。
出典：
家の売却で利用できる可能性がある税金の特例
家の売却では、要件を満たすことで税負担を軽減できる特例が用意されています。代表的なものが「居住用財産の3,000万円特別控除」で、マイホームを売却した場合、所有期間の長短にかかわらず、譲渡所得から最高3,000万円の控除が可能です。
また、所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合には、軽減税率の特例を利用できる可能性もあります。
いずれの特例も細かい適用条件が定められているため、自分のケースで利用できるかどうかは個別に確認することが欠かせません。適用を検討する場合は、不動産会社や税理士に相談しながら進めることをおすすめします。
家をスムーズに売るための不動産会社の選び方
不動産会社選びは、売却価格や期間、手間の大きさを大きく左右します。ここでは、大津市で家をスムーズに売るために確認しておきたい4つのポイントを解説します。
| 確認ポイント | 内容 |
| 地域での売却実績 | 家がある地域・物件種別（戸建て/マンション/土地）ごとの取扱実績が豊富か |
| 査定価格の根拠 | 査定額の高さだけでなく、その根拠や類似物件の成約事例を説明してくれるか |
| 販売方法・売却戦略 | ポータルサイト掲載、自社顧客紹介、広告など、購入希望者へのアプローチ方法が適切か |
| 担当者の対応力 | 質問への回答のわかりやすさ、連絡の早さ、リスクも含めた丁寧な説明があるか |
家がある地域での売却実績を確認する
不動産はエリアによって相場や売れやすさが異なるため、家がある地域での売却実績が豊富な不動産会社を選ぶことが大切です。大津市や周辺地域の不動産市場を把握しているかどうかは、査定価格の根拠や販売戦略の的確さにも影響します。
戸建て・マンション・土地など、売却したい物件種別ごとの実績も確認しておくと、より安心して依頼先を選べます。地域の相場観だけでなく、どのようなエリアで、どのような物件を数多く取り扱ってきたかまで確認しておくとよいでしょう。
査定価格の高さだけで選ばない
複数の不動産会社に査定を依頼すると、会社によって査定額に差が出ることがあります。しかし、査定額が高いというだけで不動産会社を選ぶのは避けたほうがよいでしょう。
査定額はあくまで「売れると見込まれる価格」であり、その金額での売却を保証するものではないためです。極端に高い査定額を提示された場合は、契約を取りたいがための金額である可能性も考えられます。
査定額の根拠や、類似物件の実際の成約事例などをあわせて確認し、納得できる説明をしてくれる会社を選ぶことが重要です。
販売方法や売却戦略を比較する
不動産会社によって、販売活動の方法や力の入れ方には違いがあります。不動産ポータルサイトへの掲載、自社サイトや自社顧客への紹介、チラシやWeb広告など、どのような方法で購入希望者へアプローチしてくれるのかを事前に確認しておくことが大切です。
特に、内覧の獲得につながる販売活動をどの程度行ってくれるかは、売却期間にも影響します。複数の不動産会社の売却戦略を比較しながら、自分の物件や希望条件に合った方法を提案してくれる会社を選びましょう。
担当者の対応力を確認する
不動産売却は、担当者とのやり取りが続く期間が長くなることも珍しくありません。そのため、質問への回答がわかりやすく、連絡やレスポンスが早い担当者かどうかは、依頼先を選ぶうえで重要な判断材料になります。
あわせて、売却活動の進み具合を適切なタイミングで報告してくれるか、メリットだけでなくリスクや注意点まで丁寧に説明してくれるかも確認しておきましょう。担当者との相性は、売却期間中の安心感に直結するポイントです。
家を売るときの注意点とケース別の売却方法
家を売る際には、事前に知っておきたい注意点がいくつかあります。あわせて、住宅ローンや住み替え・相続など、状況別に気をつけたいポイントも解説します。
査定額と実際に売れる価格は異なる
不動産会社から提示される査定額は、あくまで「この価格であれば売れるだろう」という予測値であり、その金額のまま成約することを保証するものではありません。実際の成約価格は、購入希望者との交渉や市場の動向によって変動します。
周辺の取引事例とかけ離れた高額な査定を提示された場合は特に注意が必要です。査定額の根拠や、近隣の類似物件がいくらで成約しているかを確認したうえで、納得できる価格で売却活動を進めましょう。
家の不具合や欠陥を隠さない
雨漏りやシロアリ被害、設備の故障など、把握している不具合がある場合は、売却前に不動産会社や買主へ正直に伝えることが大切です。不具合を隠したまま売却すると、契約不適合責任を問われ、売却後にトラブルへ発展する可能性があります。
「言わなければわからない」と考えて黙っておくのではなく、些細だと思う点でも不動産会社へ相談し、どのように説明するべきか確認しておきましょう。事前に開示しておくことが、結果的に安心して取引を進めることにつながります。
売却前に自己判断でリフォームや解体をしない
「売却価格を上げたい」という理由だけで、査定前にリフォームや解体を行うのは避けたほうがよいでしょう。リフォームにかけた費用が、そのまま売却価格に上乗せできるとは限らないためです。
また、古家であってもそのままの状態で購入したいと考える買主も一定数存在します。リフォームや解体を検討している場合は、まず不動産会社に査定を依頼し、その物件にとって本当に必要な対応かどうかを相談したうえで判断することをおすすめします。
住宅ローンが残っている家を売る場合
住宅ローンが残っている家を売る場合は、まず金融機関へ残債を確認し、想定される売却価格と比較しておく必要があります。売却代金でローンを完済できれば、決済時に抵当権を抹消したうえで物件を引き渡すことが可能です。
残債が売却価格を上回るオーバーローンの状態でも、自己資金の準備や住み替えローンの活用など、対応方法はいくつかあります。早い段階で金融機関や不動産会社へ相談し、無理のない資金計画を立てておくことが大切です。
住み替え・相続・空き家を売る場合
家を売る理由によって、確認しておくべきポイントは異なります。住み替えの場合は、先に今の家を売る「売り先行」と、先に新居を購入する「買い先行」のどちらを選ぶかで資金計画やスケジュールが変わるので注意が必要です。
相続した家を売却する場合は、相続人や名義、相続登記の状況を確認しておく必要があります。
古い家や空き家では、中古戸建てとしての売却だけでなく、古家付き土地や解体後の土地としての売却、買取といった選択肢も検討できるため、物件の状態や希望に応じて売却方法を比較してみましょう。
大津市の不動産売却でおすすめの不動産会社3選
大津市で家を売る際の相談先として、地域での実績や対応範囲が異なる3社をご紹介します。それぞれの特徴を比較し、自分の状況に合った会社を選ぶ参考にしてください。
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センチュリー21アールエスティ住宅流通
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| 住所 | 〒520-0801 滋賀県大津市におの浜2-2-5-110 |
| 電話番号 | 0120-336-747 |
| 公式サイトURL | https://www.rst-siga.com/ |
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大津市・草津市を中心に20年以上にわたって不動産売買を手がけており、中古マンション・戸建て・土地の売却や、相続・空き家に関する相談にも対応しています。
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相続相談や空き家管理、家財整理、解体まで窓口を一本化して依頼できるため、複数の業者を探す手間を減らせる点も魅力といえます。
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センチュリー21アールエスティ住宅流通の評判と強みを徹底解説
三井のリハウス 大津センター
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| 住所 | 〒520-0802 滋賀県大津市馬場1-7-12 ＴＯＫＩＭＥＫＩビル3F |
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三井のリハウス大津センターは、大手デベロッパー三井不動産グループの三井不動産リアルティ株式会社が運営する不動産仲介店舗です。
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ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 大津
| 屋号 | ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 大津 |
| 会社名 | 株式会社マキ不動産販売 |
| 住所 | 〒520-0821 滋賀県大津市湖城が丘1-13 マキトラストビル膳所 |
| 電話番号 | 077-531-0120 |
| 公式サイトURL | https://kaitori-otsu-housedo.com/ |
ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 大津は、滋賀県大津市湖城が丘に店舗を構える株式会社マキ不動産販売が運営する不動産会社です。「ハウスドゥ」は全国733店舗を展開する不動産売買仲介フランチャイズで、店舗数では業界1位を誇ります。
大津市を中心に、一戸建て・マンション・土地の買取や仲介による売却に対応しています。依頼内容によっては即日訪問・即日価格提示にも対応するスピード感と、多数の仲介実績や近隣の成約事例をもとにした地域密着型の査定力が強みです。
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とにかく早く現金化したい方や、売却を周囲に知られたくない方に向いている会社です。
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ハウスドゥ 家・不動産買取専門店大津の評判は？メリット・デメリットも徹底解説
まとめ
家の売却は、相場調査から査定、媒介契約、販売活動、内覧対応、売買契約、決済・引き渡し、確定申告という8つのステップで進みます。
売却前には、住宅ローンの残債や名義・登記の状況、必要書類をあらかじめ確認しておくと、スムーズに手続きを進めやすくなります。また、仲介手数料や印紙税、譲渡所得税など、売却にかかる費用や税金も含めた手取り額を把握しておくことが大切です。
不動産会社を選ぶ際は、査定価格の高さだけで判断せず、大津市での売却実績や販売戦略、担当者の対応力まで比較して選ぶことをおすすめします。
大津市で家の売却を検討している場合は、地域の不動産事情を把握した会社へ早めに相談し、計画的に売却活動を進めていきましょう。
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